Ипотеката, сключена във формата на нотариален акт служи за обезпечение на конкретно задължение. Договорът за ипотека може да се сключи само от собственика на имот за обезпечение както на задължение на собственика, така и задължение на трето лице. При неизплащане  на задължението Кредиторът, в полза на когото е учредена договорната ипотека може да изнесе ипотекирания имот на публична продан, за да събере вземането си.

Има случаи,  при който е ипотекиран даден имот за обезпечение на задължението на собственика на имота или на трето лице, поради неплащане на дълга, се е стигнало да положението имотът да бъде изнесен на публична продан. С течение на времето обаче, считано от момента на учредяването на договорната ипотека до момента на изнасянето на имота на публична продан, имотът може да претърпи различни промени. Може например на бъде ипотекирана земя, а в последствие върху нея  да бъде изградена постройка, възможно е в даден ипотекиран имот да бъдат извършени подобрения, които значително увеличават стойността на имота и тогава се подставя въпроса  кой какви претенции може да има във връзка с настъпилите промени в имота.

Така например, в първия случай -  ако бъде ипотекиран имот -  земя, а в последствие върху същата бъде построена сграда и ипотекарният кредитор изнесе имота на публична продан, поставя се въпросът дали на публична продан може да се изнесе само земята или може да се изнесе на публична продан и сградата, която е построена  върху терена след учредяване на договорната ипотека върху земята. От една страна ипотекирана е само земята, а сградата, построена впоследствие е самостоятелен обект, по отношение на който  липсва акт за учредяване на договорна ипотека, поради което колебанията какво именно може да бъде изнесено на публична продан са налице.

Съдилищата приемат, че на публична продан може да се изнесе както  земята, така и построената върху същата сграда. Приема се, че всички подобрения, извършени по отношение на  първоначално ипотекирания имот служат за обезпечение на вземането, за  което е сключена договорната ипотека. Възможно е дори стойността на подобренията да надвишава стойността на първоначално ипотекираното, но това е без значение. Всичко, което  съставлява подобрение на имота, включително извършени постройки в същия служат за обезпечение на вземането, за обезпечение на което е учредена ипотеката.

Не рядко се среща и друга хипотеза: ипотекиран е даден имота за обезпечение на определено вземане, като впоследствие в имота са извършени подобрения. Поставя въпросът в този случай, ако имотът бъде изнесен на публична продан, извършилият подобренията ще има ли право да получи   каквото и да било плащане  за подобренията.

При тази хипотеза от значение е дали договорната ипотека е сключена за обезпечение на собствен дълг или за обезпечение на задължението на трето лице /А и Б сключват договор, по силата на който А ипотекира в полза на Б собствения си имота за обезпечение на задължението на В към Б/.

В случай, че ипотеката е сключена за обезпечение на собствено задължение, при изнасянето на имота на публична продан, ипотекарният длъжник няма да получи никакви суми  във връзка с извършените подобрения в имота. Всички подобрения, които са извършени в имота служат за обезпечение на вземането на Кредитора, без значение колко  скъпи и големи са те.

В случай обаче, че е ипотекиран имот за обезпечени на чужд дълг, тогава лицето, ипотекирало собствения си имот, ще има право да получи стойността на подобренията, които е извършил в имота като ще получи дължимите му се суми преди ипотекарният кредитор да се е удовлетворил от цената, получена от публичната продан.

Konstantinova